Normativa

A la hora de arrendar una vivienda, después de la modificación realizada a la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) con la Ley 4/2013, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, de 4 de junio, en principio, existen tres opciones:

• Arrendamiento de vivienda como residencia habitual. LAU.

• Arrendamiento de vivienda por temporada. LAU.

• Arrendamiento de vivienda para uso turístico. Excluido de la LAU en su artículo 5.e). Sometido a la legislación sectorial de cada Comunidad Autónoma.

EL artículo 5.e) de la LAU establece:

“e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Nótese que la aparición de la figura de los “apartamentos turísticos”, no significa la desaparición de los de “temporada” ya que, precisamente, la Ley 4/2013, al final del Preámbulo 2º, indica que “(…) de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación”.

En consecuencia y en resumen, cuando en la vivienda no se presten los servicios que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no estaremos ante un arrendamiento “turístico o de uso vacacional”, sino ante el contemplado en la LAU, esto es, el de temporada.

A nivel de Comunidades Autónomas, que pueden asumir la competencia con base en lo establecido en el artículo 148.1.18 de la Constitución Española, se ha ido aprobando mucha normativa, de forma que siempre que exista un “régimen específico” tal como indica el art. 5.e), habrá que estar a este y no a la LAU.

Esto significa que, si las CCAA regulan el arrendamiento de estas viviendas, los propietarios-arrendadores deberán cumplir los requisitos administrativos que en esas normativas autonómicas se establezcan.

CCAA sin regulación turística

Las CCAA que han optado por regular la actividad turística haciendo uso de la facultad que le otorga la Constitución española, por lo general regulan en primer lugar todo el sector turístico a través de una gran ley general. Dentro de esta ley general, se refieren a distintas opciones existentes en este sector, como por ejemplo los hoteles. Sin embargo, no todas han llegado a los arrendamientos que nos ocupan. En estos casos, será de aplicación la LAU y, en concreto, el arrendamiento de temporada, que es un arrendamiento para uso distinto de vivienda, como vimos al principio.

CCAA con regulación turística

En este apartado encontramos dos tipos:

• Los que tienen la ley general reguladora del sector turístico, pero que no tienen nada específico para los arrendamientos que aquí analizamos. En este caso conviene asesorarse debidamente para saber qué está haciendo en concreto ante estos alquileres la comunidad autónoma en cuestión.

• Los que tienen regulación específica para alquileres turísticos. En este caso, el arrendador ha de cumplir las normas que establece la norma de la CCAA. No obstante, aquí también surgen dudas acerca de qué se entiende por canal de oferta turística. EN consecuencia, también conviene asesorase debidamente consultando directamente a la comunidad autónoma.

A continuación os dejamos un listado de la normativa existente en Andalucía:

Andalucía

• Decreto 28/2016, 2 febrero-Viviendas con Fines Turísticos y Modifica D 194/2010, 20 abril, Establecimientos de Apartamentos Turísticos de Andalucía

• Ley 13/2011, 23 diciembre-Turismo de Andalucía

• Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos